NGƯỜI NỐI NGHIỆP CHÂN CHÍNH (P128)
Tác giả: Hà Phong Xuy
Người dịch: Trần Thị Minh Đức & Trần Thu Trang
Xưa nay ai nấy đều mặc định bất động sản là ngành siêu lợi nhuận, chủ đầu tư nào cũng bán một căn thu hồi vốn bốn, năm căn (một vốn bốn lời). Thực tế ngành này kiếm lời không ít, nhưng mô hình lợi nhuận không như những gì quần chúng nghĩ.
Quy trình kiếm tiền của các chủ đầu tư bất động sản chủ yếu dựa vào “mượn gà đẻ trứng”, nhìn chung gồm các bước sau:
1. Chủ đầu tư bỏ tiền vốn lấy đất;
2. Xin chính quyền địa phương 5 giấy phép và 2 chứng nhận (có nơi chỉ cần 4 giấy - chú thích của tác giả)[1];
3. Công trình thi công đến tiến độ nhất định, sẽ báo cáo xin giấy phép dự bán (xem chú thích 1), chứng thực bên bán;
4. Hoàn thiện công trình chủ thể và các công trình cây xanh, xây dựng phụ trợ xung quanh, nghiệm thu bàn giao nhà.
Hiện giờ chi phí lấy đất tăng cao, giá đất tại các đô thị loại 1 có thể chiếm tới một nửa chi phí đầu tư hoặc hơn, giá đất tại các đô thị loại 2, 3 cũng chiếm xấp xỉ 30%. Cộng thêm các loại thuế phí, chi phí thi công, lợi nhuận thực tế có thể đạt 10-20% là bình thường.
Chỉ bằng khoản thu này thì không thể tạo động lực cho các nhà đầu tư. Bí quyết thực sự để hút tiền vào bất động sản nằm ở cách nó vận hành.
Thông thường các chủ đầu tư sau khi đã có đủ 4 giấy phép là có thể lập hồ sơ vay vốn ngân hàng. Số tiền này là đủ trang trải chi phí thi công và các loại thuế phí. Đến giai đoạn này, chủ đầu tư về cơ bản đã thu hồi tài chính, chi phí còn lại toàn do bố ngân hàng thanh toán.
Đợi công trình thi công đến tầng nhất định (quy định mỗi nơi một khác - chú thích của tác giả), khi đã có giấy phép dự bán thì cũng là lúc dự án bắt đầu hái ra tiền. Còn vốn tự có của chủ đầu tư đã sớm chuyển sang dự án khác, dùng mô hình tương tự để làm tổ, tiếp tục mượn gà đẻ trứng.
Trong vòng một năm, tiền vốn quay vòng hai lần, lợi tức đầu tư (ROI) của chủ đầu tư bất động sản có thể đạt mức 50%, còn tại những thành phố phát triển nhanh, có chủ đầu tư đạt đến mức lợi tức 300% một năm. Chủ đầu tư như Quảng Hạ coi việc quay vòng vốn nhanh là một kênh kiếm tiền, tốc độ hoàn thành dự án yêu cầu cực cao cũng xuất phát từ nguyên nhân này.
Quan Vũ tiếp nhận Tây Thành Lãnh Địa phải chịu những ràng buộc hạn chế của dự án treo, không được hưởng vốn vay của ngân hàng. Mục tiêu của dự án chỉ là hòa, cuối cùng còn có thể đạt tỷ lệ lãi ròng 25%, thật sự đáng gọi là kỳ tích trong ngành.
Đã đến lúc mặc cả, Soái Ninh háo hức nhìn cha, cười hỏi: “Ba, nếu con thực sự đạt được mức lãi 25% doanh thu, ba thưởng con một chút được không ạ?”
Cô tung hứng rào đón lâu thế rồi, Soái Quan Vũ đã chuẩn bị sẵn sàng, mỉm cười nói: “Con muốn thưởng gì?”
“Ba chuyển cho con một bộ phận cổ phần mà anh Hai và anh Ba để lại, được không ạ?”
Giọng Soái Ninh dứt khoát như đang đòi một thứ bé nhỏ không đáng kể, ý chừng muốn cha cũng nên đáp ứng nhanh gọn.
Soái Minh, Soái Diệp hồi còn sống đều là thành viên hội đồng quản trị, cùng nhau nắm giữ 2,1% cổ phần của tập đoàn Quan Vũ, số cổ phiếu trị giá chục tỷ.
Sau khi hai anh em qua đời, Soái Quan Vũ làm người thừa kế hàng thứ nhất, được hưởng cổ phần của các con trai, tỷ lệ sở hữu cổ phần của ông là 4,2%, trước mắt là cổ đông lớn nhất trong tập đoàn. Giờ Soái Ninh đòi chia, ý chừng muốn làm thành viên hội đồng quản trị tập đoàn, tiến thêm một bước tham dự quyết sách kinh doanh.
Động đến xã tắc, không khí còn coi là hài hòa trở nên vẩn đục.
Chu Ngọc Hiền hãi hồn vì tham vọng của đứa con chồng, lặng lẽ quan sát thần sắc người đối diện. Bà không có con cái, không nhất thiết phải tranh quyền đoạt lợi, nhưng việc tập đoàn Quan Vũ do ai thừa kế vẫn liên quan đến lợi ích sát sườn của bà. Soái Ninh mưu mô quá sâu (lòng dạ khó lường), cũng chẳng có tình cảm thật với bà. Nếu cô thành công nắm quyền, liệu cục diện yên ổn còn được duy trì hay không?
Sự do dự của Soái Quan Vũ phức tạp hơn bà nhiều. Ông chỉ còn mỗi Soái Ninh là con, về sau sẽ để lại cho cô ít nhất một nửa tài sản, bao gồm cả cổ phần. Nhưng con bé này ngông cuồng tham vọng tự cao tự đại, hành xử bộp chộp nóng nảy. Ám ảnh từ vụ bịa đặt lần trước còn chưa tan, không nên giao phó quyền lợi sớm quá.
“Việc chuyển nhượng cổ quyền này phải qua hội đồng quản trị và đại hội cổ đông xem xét, quy trình phức tạp lắm.”
Ông đề cập lý do từ chối, Soái Ninh mặc cả ngay: “Cứ để họ xem xét đi ạ. Đơn giản là thời gian kéo dài chút. Trong vòng nửa năm cũng quyết xong thôi chứ gì.”
“… Trình con còn non quá, các cổ đông lớn sẽ không đồng ý đâu.”
“Vậy để họ bỏ tiền ra mua đi ạ. Luật Doanh nghiệp quy định, cổ đông nào không đồng ý với việc chuyển nhượng cổ phần thì phải mua số cổ phần chuyển nhượng đó, nếu không mua thì sẽ coi như đồng ý. Con còn muốn nhìn chút xem ai thừa tiền như vậy, có thể nuốt trọn một hơi chừng đó cổ phần.”
“Dượng con sẽ mua.”
Câu trả lời có vẻ bâng quơ của Soái Quan Vũ tựa như phát đạn bắn nát sự vững vàng của Soái Ninh, nỗi quan tâm thiết tha trong mắt cô có thể nung chảy cả sắt thép.
“Dượng muốn mua lại cổ phần của các anh con?”
“Ừm.”
“Ổng nói với ba hồi nào ạ?”
“Mới tuần trước thôi, ổng biết việc kinh doanh ở châu Âu của ba đang kẹt dòng tiền, chủ động bỏ vốn để đổi lấy quyền mua cổ phiếu. Chúng ta là họ hàng, cổ phần luân chuyển trong gia tộc, không ảnh hưởng gì cả.”
“Ba đồng ý rồi?”
“Chưa, chút việc nhỏ này ba còn lo được, không muốn phiền ổng.”
Soái Ninh hiểu rằng cha đang giả vờ lú lẫn, ngửa đầu lên trần liên tiếp cười lạnh.
“Ba, đến nước này rồi, ba đừng nói là không phát hiện dã tâm của dượng chứ ạ? Ổng đang tranh cướp quyền kiểm soát tập đoàn với ba. Đầu tiên là thu mua cổ phần để chiếm vị trí cổ đông lớn nhất của ba, tiếp theo sẽ là đuổi ba khỏi vị trí, tự mình lên làm chủ tịch. Ba còn không tăng cường phòng thủ ạ?”
Soái Quan Vũ đã nâng cao cảnh giác nhưng không muốn con gái xen vào, thờ ơ nói: “Lòng ba hiểu rõ cả, không cần mày lo lắng. Ba nói với mày chuyện này là để mày hiểu, bây giờ mà trình việc chuyển nhượng cổ phần cho mày ra hội đồng quản trị, dượng mày sẽ phản đối đầu tiên, sau đó sẽ đích thân bỏ tiền ra mua lại. Dù thế nào, cổ phần cũng không đến được tay mày, cho nên mày tạm thời đừng nghĩ đến nữa.”
Kẻ thù đã phát động tấn công, chính mình lại chẳng có tấc sắt nào trong tay để đánh trả. Soái Ninh bị cảm giác gấp gáp nhọn hoắt bóp nghẹt trái tim. Nỗi lo lắng lan khắp cơ thể cô tựa như một loại mầm bệnh mới chưa có vaccine.
(Hết phần 128, xin mời đón đọc phần 129. Nếu muốn đọc các phần trước, xin mời click vào dòng chữ Album Tiểu thuyết “Người nối nghiệp chân chính” phía trên!)
Người dịch: Trần Thị Minh Đức & Trần Thu Trang (FB/VerandadeJulia)
- -----
Chú thích:
1. Năm loại giấy phép theo quy định của Trung Quốc là:
- Giấy phép sử dụng đất quốc hữu (tương tự Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ta)
- Giấy phép quy hoạch sử dụng đất xây dựng
- Giấy phép quy hoạch dự án xây dựng
- Giấy phép thi công công trình
- Giấy phép kinh doanh nhà ở thương mại hình thành trong tương lai (gọi tắt là Giấy phép dự bán)
Hai loại chứng nhận là: “Chứng nhận đảm bảo chất lượng nhà ở” và “Chứng nhận hướng dẫn sử dụng nhà ở”. Hai chứng nhận này có thể coi như bổ sung quy định cho hợp đồng mua bán nhà ở.
Tác giả: Hà Phong Xuy
Người dịch: Trần Thị Minh Đức & Trần Thu Trang
Xưa nay ai nấy đều mặc định bất động sản là ngành siêu lợi nhuận, chủ đầu tư nào cũng bán một căn thu hồi vốn bốn, năm căn (một vốn bốn lời). Thực tế ngành này kiếm lời không ít, nhưng mô hình lợi nhuận không như những gì quần chúng nghĩ.
Quy trình kiếm tiền của các chủ đầu tư bất động sản chủ yếu dựa vào “mượn gà đẻ trứng”, nhìn chung gồm các bước sau:
1. Chủ đầu tư bỏ tiền vốn lấy đất;
2. Xin chính quyền địa phương 5 giấy phép và 2 chứng nhận (có nơi chỉ cần 4 giấy - chú thích của tác giả)[1];
3. Công trình thi công đến tiến độ nhất định, sẽ báo cáo xin giấy phép dự bán (xem chú thích 1), chứng thực bên bán;
4. Hoàn thiện công trình chủ thể và các công trình cây xanh, xây dựng phụ trợ xung quanh, nghiệm thu bàn giao nhà.
Hiện giờ chi phí lấy đất tăng cao, giá đất tại các đô thị loại 1 có thể chiếm tới một nửa chi phí đầu tư hoặc hơn, giá đất tại các đô thị loại 2, 3 cũng chiếm xấp xỉ 30%. Cộng thêm các loại thuế phí, chi phí thi công, lợi nhuận thực tế có thể đạt 10-20% là bình thường.
Chỉ bằng khoản thu này thì không thể tạo động lực cho các nhà đầu tư. Bí quyết thực sự để hút tiền vào bất động sản nằm ở cách nó vận hành.
Thông thường các chủ đầu tư sau khi đã có đủ 4 giấy phép là có thể lập hồ sơ vay vốn ngân hàng. Số tiền này là đủ trang trải chi phí thi công và các loại thuế phí. Đến giai đoạn này, chủ đầu tư về cơ bản đã thu hồi tài chính, chi phí còn lại toàn do bố ngân hàng thanh toán.
Đợi công trình thi công đến tầng nhất định (quy định mỗi nơi một khác - chú thích của tác giả), khi đã có giấy phép dự bán thì cũng là lúc dự án bắt đầu hái ra tiền. Còn vốn tự có của chủ đầu tư đã sớm chuyển sang dự án khác, dùng mô hình tương tự để làm tổ, tiếp tục mượn gà đẻ trứng.
Trong vòng một năm, tiền vốn quay vòng hai lần, lợi tức đầu tư (ROI) của chủ đầu tư bất động sản có thể đạt mức 50%, còn tại những thành phố phát triển nhanh, có chủ đầu tư đạt đến mức lợi tức 300% một năm. Chủ đầu tư như Quảng Hạ coi việc quay vòng vốn nhanh là một kênh kiếm tiền, tốc độ hoàn thành dự án yêu cầu cực cao cũng xuất phát từ nguyên nhân này.
Quan Vũ tiếp nhận Tây Thành Lãnh Địa phải chịu những ràng buộc hạn chế của dự án treo, không được hưởng vốn vay của ngân hàng. Mục tiêu của dự án chỉ là hòa, cuối cùng còn có thể đạt tỷ lệ lãi ròng 25%, thật sự đáng gọi là kỳ tích trong ngành.
Đã đến lúc mặc cả, Soái Ninh háo hức nhìn cha, cười hỏi: “Ba, nếu con thực sự đạt được mức lãi 25% doanh thu, ba thưởng con một chút được không ạ?”
Cô tung hứng rào đón lâu thế rồi, Soái Quan Vũ đã chuẩn bị sẵn sàng, mỉm cười nói: “Con muốn thưởng gì?”
“Ba chuyển cho con một bộ phận cổ phần mà anh Hai và anh Ba để lại, được không ạ?”
Giọng Soái Ninh dứt khoát như đang đòi một thứ bé nhỏ không đáng kể, ý chừng muốn cha cũng nên đáp ứng nhanh gọn.
Soái Minh, Soái Diệp hồi còn sống đều là thành viên hội đồng quản trị, cùng nhau nắm giữ 2,1% cổ phần của tập đoàn Quan Vũ, số cổ phiếu trị giá chục tỷ.
Sau khi hai anh em qua đời, Soái Quan Vũ làm người thừa kế hàng thứ nhất, được hưởng cổ phần của các con trai, tỷ lệ sở hữu cổ phần của ông là 4,2%, trước mắt là cổ đông lớn nhất trong tập đoàn. Giờ Soái Ninh đòi chia, ý chừng muốn làm thành viên hội đồng quản trị tập đoàn, tiến thêm một bước tham dự quyết sách kinh doanh.
Động đến xã tắc, không khí còn coi là hài hòa trở nên vẩn đục.
Chu Ngọc Hiền hãi hồn vì tham vọng của đứa con chồng, lặng lẽ quan sát thần sắc người đối diện. Bà không có con cái, không nhất thiết phải tranh quyền đoạt lợi, nhưng việc tập đoàn Quan Vũ do ai thừa kế vẫn liên quan đến lợi ích sát sườn của bà. Soái Ninh mưu mô quá sâu (lòng dạ khó lường), cũng chẳng có tình cảm thật với bà. Nếu cô thành công nắm quyền, liệu cục diện yên ổn còn được duy trì hay không?
Sự do dự của Soái Quan Vũ phức tạp hơn bà nhiều. Ông chỉ còn mỗi Soái Ninh là con, về sau sẽ để lại cho cô ít nhất một nửa tài sản, bao gồm cả cổ phần. Nhưng con bé này ngông cuồng tham vọng tự cao tự đại, hành xử bộp chộp nóng nảy. Ám ảnh từ vụ bịa đặt lần trước còn chưa tan, không nên giao phó quyền lợi sớm quá.
“Việc chuyển nhượng cổ quyền này phải qua hội đồng quản trị và đại hội cổ đông xem xét, quy trình phức tạp lắm.”
Ông đề cập lý do từ chối, Soái Ninh mặc cả ngay: “Cứ để họ xem xét đi ạ. Đơn giản là thời gian kéo dài chút. Trong vòng nửa năm cũng quyết xong thôi chứ gì.”
“… Trình con còn non quá, các cổ đông lớn sẽ không đồng ý đâu.”
“Vậy để họ bỏ tiền ra mua đi ạ. Luật Doanh nghiệp quy định, cổ đông nào không đồng ý với việc chuyển nhượng cổ phần thì phải mua số cổ phần chuyển nhượng đó, nếu không mua thì sẽ coi như đồng ý. Con còn muốn nhìn chút xem ai thừa tiền như vậy, có thể nuốt trọn một hơi chừng đó cổ phần.”
“Dượng con sẽ mua.”
Câu trả lời có vẻ bâng quơ của Soái Quan Vũ tựa như phát đạn bắn nát sự vững vàng của Soái Ninh, nỗi quan tâm thiết tha trong mắt cô có thể nung chảy cả sắt thép.
“Dượng muốn mua lại cổ phần của các anh con?”
“Ừm.”
“Ổng nói với ba hồi nào ạ?”
“Mới tuần trước thôi, ổng biết việc kinh doanh ở châu Âu của ba đang kẹt dòng tiền, chủ động bỏ vốn để đổi lấy quyền mua cổ phiếu. Chúng ta là họ hàng, cổ phần luân chuyển trong gia tộc, không ảnh hưởng gì cả.”
“Ba đồng ý rồi?”
“Chưa, chút việc nhỏ này ba còn lo được, không muốn phiền ổng.”
Soái Ninh hiểu rằng cha đang giả vờ lú lẫn, ngửa đầu lên trần liên tiếp cười lạnh.
“Ba, đến nước này rồi, ba đừng nói là không phát hiện dã tâm của dượng chứ ạ? Ổng đang tranh cướp quyền kiểm soát tập đoàn với ba. Đầu tiên là thu mua cổ phần để chiếm vị trí cổ đông lớn nhất của ba, tiếp theo sẽ là đuổi ba khỏi vị trí, tự mình lên làm chủ tịch. Ba còn không tăng cường phòng thủ ạ?”
Soái Quan Vũ đã nâng cao cảnh giác nhưng không muốn con gái xen vào, thờ ơ nói: “Lòng ba hiểu rõ cả, không cần mày lo lắng. Ba nói với mày chuyện này là để mày hiểu, bây giờ mà trình việc chuyển nhượng cổ phần cho mày ra hội đồng quản trị, dượng mày sẽ phản đối đầu tiên, sau đó sẽ đích thân bỏ tiền ra mua lại. Dù thế nào, cổ phần cũng không đến được tay mày, cho nên mày tạm thời đừng nghĩ đến nữa.”
Kẻ thù đã phát động tấn công, chính mình lại chẳng có tấc sắt nào trong tay để đánh trả. Soái Ninh bị cảm giác gấp gáp nhọn hoắt bóp nghẹt trái tim. Nỗi lo lắng lan khắp cơ thể cô tựa như một loại mầm bệnh mới chưa có vaccine.
(Hết phần 128, xin mời đón đọc phần 129. Nếu muốn đọc các phần trước, xin mời click vào dòng chữ Album Tiểu thuyết “Người nối nghiệp chân chính” phía trên!)
Người dịch: Trần Thị Minh Đức & Trần Thu Trang (FB/VerandadeJulia)
- -----
Chú thích:
1. Năm loại giấy phép theo quy định của Trung Quốc là:
- Giấy phép sử dụng đất quốc hữu (tương tự Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ta)
- Giấy phép quy hoạch sử dụng đất xây dựng
- Giấy phép quy hoạch dự án xây dựng
- Giấy phép thi công công trình
- Giấy phép kinh doanh nhà ở thương mại hình thành trong tương lai (gọi tắt là Giấy phép dự bán)
Hai loại chứng nhận là: “Chứng nhận đảm bảo chất lượng nhà ở” và “Chứng nhận hướng dẫn sử dụng nhà ở”. Hai chứng nhận này có thể coi như bổ sung quy định cho hợp đồng mua bán nhà ở.
